Một gia đình ở Buôn Ma Thuột muốn xây nhà 1 trệt 1 lầu, mỗi sàn 100 m². Câu hỏi đầu tiên luôn là xây nhà 2 tầng bao nhiêu tiền. Theo bảng giá 2026 của MCA.atelier, phần sàn của căn nhà này tốn 1,5-2,28 tỷ đồng tùy gói, chưa gồm VAT. Con số đó cũng chưa gồm mái; riêng mái bê tông cốt thép (BTCT) cộng thêm 375-570 triệu đồng.

Bài viết hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà 2 tầng từ 150 đến 250 m² sàn. Đơn giá lấy theo 3 gói của dịch vụ xây nhà trọn gói Buôn Ma Thuột, kèm một ví dụ tính đủ từng khoản.

Những điểm cần nhớ

Khái toán = tổng m² sàn × đơn giá gói (7,5 triệu, 9,3 triệu hoặc 11,4 triệu/m²), đã gồm móng đơn, chưa gồm VAT.
Mái tính thêm theo hệ số. Mái BTCT tính 50% diện tích mặt bằng mái.
Từ Gói 1 lên Gói 3, 82% phần chênh lệch nằm ở hoàn thiện.
Nhà 200 m² sàn, mái BTCT, Gói 2: khoảng 2,64 tỷ đồng đã gồm VAT, cộng 5-8% dự phòng.

📋 Mục lục hiện

Công thức tính chi phí xây nhà 2 tầng

Chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói bằng tổng diện tích sàn nhân đơn giá gói, cộng phần mái và các khoản ngoài gói. Đơn giá của MCA.atelier đã tính móng đơn nhưng chưa gồm VAT. Nếu nền đất buộc phải làm móng băng, móng cọc hay móng bè, phần chênh được cộng theo hệ số.

Chi phí thi công = tổng sàn × đơn giá gói + diện tích mái quy đổi × đơn giá gói + diện tích móng quy đổi × đơn giá phần thô (chỉ khi không dùng móng đơn).

Tổng sàn được đo như sau:

Tầng trệt và tầng lầu tính 100% diện tích.
Tum, tức khối cầu thang lên sân thượng, tính 100% diện tích.
Giếng trời, thông tầng: dưới 4 m² tính 100%, từ 4 đến 8 m² tính 80%, trên 8 m² tính 50%.

Các hệ số này dùng khi bóc tách khối lượng sau thiết kế. Để khái toán, bạn chỉ cần tổng sàn, loại mái và loại móng dự kiến. Khái toán là ước tính trước khi có bản vẽ; dự toán là bảng tính chi tiết lập sau thiết kế.

Phòng khách nhà 2 tầng Mr. Truong House với giếng trời trồng cây xanh giữa nhà, phối cảnh thiết kế của MCA.atelier — Giếng trời trong nhà Mr. Truong House, Buôn Ma Thuột. Phối cảnh thiết kế của MCA.atelier

Xây nhà 2 tầng bao nhiêu tiền? Bảng khái toán 150, 200, 250 m² sàn

Nhà 2 tầng 150-250 m² sàn tại Buôn Ma Thuột tốn khoảng 1,1-2,9 tỷ đồng cho phần sàn, theo bảng giá 2026 của MCA.atelier. Bảng dưới giả định móng đơn, chưa gồm mái và VAT. Mỗi 10 m² sàn tăng thêm làm chi phí tăng 75-114 triệu đồng tùy gói.

Tổng sàn (mỗi sàn)	Gói 1: 7,5 triệu/m²	Gói 2: 9,3 triệu/m²	Gói 3: 11,4 triệu/m²
150 m² (75 m²/sàn)	1,125 tỷ	1,395 tỷ	1,710 tỷ
200 m² (100 m²/sàn)	1,500 tỷ	1,860 tỷ	2,280 tỷ
250 m² (125 m²/sàn)	1,875 tỷ	2,325 tỷ	2,850 tỷ

Biểu đồ phí phần sàn nhà 2 tầng 150, 200, 250 m² theo 3 gói — Chi phí phần sàn (tỷ đồng, làm tròn), móng đơn, chưa gồm mái và VAT. Nguồn: bảng giá MCA.atelier

Đơn giá gốc, danh mục vật tư và điều kiện điều chỉnh có đầy đủ tại bảng giá thiết kế xây dựng Buôn Ma Thuột. Bảng bắt đầu từ 150 m² vì MCA.atelier nhận nhà ở xây mới từ 150 m² tổng sàn và từ 70 m² mỗi sàn.

3 gói xây nhà trọn gói khác nhau ở đâu?

Ba gói khác nhau chủ yếu ở phần hoàn thiện. Từ Gói 1 lên Gói 3, đơn giá tăng 3,9 triệu/m². Phần thô chỉ tăng 0,7 triệu, còn phần hoàn thiện tăng 3,2 triệu, tức 82% phần chênh lệch.

Biểu đồ đơn giá phần thô và phần hoàn thiện của 3 gói — Đơn giá trọn gói = phần thô + phần hoàn thiện (triệu đồng/m²). Nguồn: bảng giá MCA.atelier

Cả 3 gói dùng chung bê tông thương phẩm, xi măng Hà Tiên, dây điện Cadivi. Khác biệt nằm ở các hạng mục sau, trích từ danh mục vật tư trên bảng giá:

Hạng mục	Gói 1	Gói 2	Gói 3
Thép	Hòa Phát	Pomina	Pomina
Sàn BTCT	dày 80 mm, thép mũ 8‑8	dày 100 mm, thép mũ 10‑10	dày 120 mm, 2 lớp thép 10‑10
Sơn ngoại thất	Jotun Essence	Jotun Majestic	Jotun Jotashield
Gạch lát phòng khách, bếp (giá vật tư)	250.000 đ/m²	400.000 đ/m²	550.000 đ/m²
Cửa chính	nhôm PMD	Xingfa V	Xingfa
Thiết bị vệ sinh (2 phòng/200 m² sàn)	Cary combo, 10 triệu/phòng	Inax combo, 20 triệu/phòng	Toto combo, 35 triệu/phòng

Cả 3 gói đều gồm tủ bếp trên và dưới dài 5,5 m, cùng bình nước nóng năng lượng mặt trời. Công trình được bảo hành chống thấm 3 năm, phần thô và hoàn thiện mỗi phần 1 năm, có bảo lãnh tại Vietcombank.

Khi so báo giá giữa các đơn vị, hãy so từng dòng vật tư thay vì chỉ so đơn giá tổng. Lời khuyên khi nhận báo giá có trong bài giá xây dựng chìa khóa trao tay.

Mái và móng làm chi phí thay đổi bao nhiêu?

Khi dùng móng đơn, mái là khoản cộng thêm lớn nhất ngoài phần sàn. Với nhà mỗi sàn 100 m² theo Gói 2, mái BTCT cộng 465 triệu đồng, mái ngói BTCT có thể cộng hơn 1 tỷ. Móng chỉ cộng thêm khi phải đổi từ móng đơn sang loại khác.

Diện tích mái được quy đổi rồi nhân đơn giá của gói, chưa gồm VAT:

Loại mái	Hệ số	Diện tích cộng thêm	Gói 2 (9,3 triệu/m²)
Mái BTCT	50% mặt bằng mái	50 m²	465 triệu
Mái ngói kèo thép	60% mặt nghiêng	khoảng 69 m²	khoảng 642 triệu
Mái ngói BTCT	100% mặt nghiêng	khoảng 115 m²	khoảng 1,07 tỷ

Bảng giả định mái dốc 30° phủ 100 m² mặt bằng, nên mặt nghiêng khoảng 115 m². Mái BTCT có lát gạch tính 60% thay vì 50% diện tích mặt bằng mái, tức cộng thêm khoảng 93 triệu với Gói 2.

Nhà 2 tầng Mr. Tuan ở Khánh Xuân, Buôn Ma Thuột, với khối mái dốc sơn xám, ban công kính ốp gỗ và mái che cổng khung thép, phối cảnh thiết kế của MCA.atelier — Nhà 2 tầng mái dốc Mr. Tuan, Khánh Xuân. Phối cảnh thiết kế của MCA.atelier

Móng khác móng đơn được cộng theo đơn giá phần thô, chưa gồm VAT. Với mặt bằng 100 m², phần thô Gói 2 là 4,8 triệu/m²:

Móng đơn: đã gồm trong đơn giá, không cộng thêm.
Móng cọc, tính phần đài cọc 35%: cộng 168 triệu.
Móng băng 50%: cộng 240 triệu.
Móng bè 100%: cộng 480 triệu.

Loại móng do kỹ sư chọn sau khi khảo sát nền đất. Nếu phải làm móng cọc, hãy hỏi rõ chi phí ép cọc khi nhận báo giá.

Ví dụ khái toán nhà 1 trệt 1 lầu 200 m² sàn

Nhà 1 trệt 1 lầu mỗi sàn 100 m², mái BTCT, Gói 2, có tổng chi phí khoảng 2,64 tỷ đồng đã gồm VAT. Ví dụ giả định gia đình cần 3 phòng vệ sinh và đã trừ 40% phí thiết kế khi ký xây nhà trọn gói.

Khoản	Cách tính	Thành tiền
Phần sàn	200 m² × 9,3 triệu	1.860 triệu
Mái BTCT	50% × 100 m² × 9,3 triệu	465 triệu
Móng đơn	đã gồm trong đơn giá	0
Phòng vệ sinh thứ ba	Gói 2: 50 triệu/phòng	50 triệu
VAT 10% phần thi công	10% × 2.375 triệu	237,5 triệu
Thiết kế kiến trúc	200 m² × 200.000 đ	40 triệu
Khấu trừ 40% phí thiết kế	khi ký xây nhà trọn gói	−16 triệu
Hồ sơ dự toán sau thiết kế	200 m² × 30.000 đ	6 triệu
Hồ sơ xin phép xây dựng	miễn phí khi ký hợp đồng tư vấn thiết kế, nếu đất thuộc diện phải xin phép	0
Tổng		2.642,5 triệu

Gói gồm 2 phòng vệ sinh cho mỗi 200 m² sàn, nên phòng thứ ba tính riêng. Phí thiết kế kiến trúc nhà phố là 200.000 đ/m², đã gồm VAT. Khi ký xây nhà trọn gói, 40% phí này được khấu trừ vào hợp đồng thi công. Điều kiện là ký Gói 1, 2 hoặc 3, gồm cả phần thô và hoàn thiện.

Ví dụ tính VAT 10% cho phần thi công; mức thuế thực tế theo quy định tại thời điểm xuất hóa đơn. Nên giữ thêm 5-8% dự phòng cho phần thi công đã gồm VAT, tức 131-209 triệu. Như vậy, chi phí xây nhà 2 tầng trong ví dụ cần chuẩn bị khoảng 2,77-2,85 tỷ đồng. Nếu phải làm móng băng, cộng thêm 240 triệu, chưa gồm VAT.

Lệ phí cấp phép tại Đắk Lắk là 0 đồng khi nộp trực tuyến. Trình tự nộp hồ sơ có trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng Đắk Lắk.

Những khoản chưa có trong đơn giá

Đơn giá trọn gói chưa gồm VAT, một số hạng mục trang trí, điện chuyên dụng, vật liệu ngoài danh mục và nội thất rời. Hãy hỏi rõ từng mục trước khi ký để tổng tiền không vượt dự kiến.

Thuế VAT của phần thi công.
Ốp gạch mặt tiền, ốp lam trên 20 cm, ốp tường và vật liệu hoàn thiện ngoài danh mục của gói.
Chống sét, điện máy lạnh, điện 3 pha, điện thang máy, camera.
Phòng vệ sinh vượt định mức: 25, 50 hoặc 87,5 triệu/phòng theo Gói 1, 2, 3.
Nhà trong hẻm nhỏ, xe tải lớn không vào được: cộng 5-10% đơn giá.
Nội thất rời như sofa, giường, tủ áo: không có trong danh mục của gói, tính theo phương án thiết kế nội thất riêng.

Đơn giá này so với suất chi phí xây dựng của Bộ Xây dựng thế nào?

Bộ Xây dựng công bố suất chi phí xây dựng bình quân cả nước cho nhà 2-3 tầng là 7,536 triệu/m² sàn. Với nhà kiểu biệt thự 2-3 tầng, mức này là 9,135 triệu/m². Cộng mái BTCT và VAT rồi chia cho tổng sàn, Gói 1 của MCA.atelier khoảng 10,3 triệu/m² sàn.

Số liệu nằm ở Bảng 2 phụ lục Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026, mặt bằng giá quý IV/2025, đã gồm VAT 10%. Mức này đã gồm móng, sàn mái BTCT, hoàn thiện cơ bản và điện nước. Theo thông báo của Bộ Xây dựng, các chỉ tiêu này là cơ sở để lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Bảng dưới cộng mái BTCT và VAT 10% vào đơn giá MCA rồi chia cho 200 m² sàn.

Chỉ tiêu	Triệu đồng/m² sàn
Bộ Xây dựng: nhà 2-3 tầng, chi phí xây dựng	7,536
Bộ Xây dựng: nhà kiểu biệt thự 2-3 tầng, chi phí xây dựng	9,135
MCA.atelier Gói 1, đã cộng mái BTCT và VAT	10,31
MCA.atelier Gói 2, đã cộng mái BTCT và VAT	12,79
MCA.atelier Gói 3, đã cộng mái BTCT và VAT	15,68

Gói 1 cao hơn mức bình quân nhà 2-3 tầng khoảng 37% và cao hơn mức nhà kiểu biệt thự khoảng 13%. Khoảng chênh gồm chênh thời điểm, khu vực, loại móng và mức hoàn thiện. Suất của Bộ Xây dựng tính ở mức hoàn thiện cơ bản, còn bảng giá MCA.atelier ghi thương hiệu vật tư từng hạng mục. Khi so báo giá, hãy so từng dòng vật tư.

Nhận báo giá chi tiết cho nhà của bạn

Khái toán giúp chốt ngân sách, còn báo giá chi tiết mới là con số đưa vào hợp đồng. Báo giá chi tiết được lập qua 3 bước:

Khảo sát khu đất, nền đất và đường vào để chọn loại móng.
Hoàn thiện thiết kế, chốt tổng sàn, loại mái và vật tư hoàn thiện.
Bóc tách khối lượng theo hệ số, ra báo giá từng hạng mục kèm thương hiệu vật tư.

Trước khi ký, hãy đối chiếu các điều khoản theo hướng dẫn hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói.

Tóm tắt chi phí xây nhà 2 tầng tại Buôn Ma Thuột

Chi phí xây nhà 2 tầng 150-250 m² sàn: 1,1-2,9 tỷ đồng cho phần sàn, đã gồm móng đơn, chưa gồm mái và VAT.
Mái tính thêm theo hệ số và thường là khoản cộng lớn nhất. Móng băng, cọc, bè cộng theo đơn giá phần thô; móng bè có thể cộng nhiều hơn mái BTCT.
Nhà 1 trệt 1 lầu 200 m², mái BTCT, Gói 2: khoảng 2,64 tỷ đồng đã gồm VAT, cộng 5-8% dự phòng.

MCA.atelier nhận thiết kế và thi công công trình xây mới từ 150 m² sàn. Gửi kích thước lô đất và số phòng mong muốn qua trang liên hệ MCA.atelier để nhận khái toán theo gói. Xem thêm năng lực và đội ngũ MCA.atelier và hai công trình nhà 2 tầng Mr. Truong House, Mr. Tuan, Khánh Xuân.