Chi Phí Xây Dựng Quán Cafe Sân Vườn 500-1.000 M2 Tại Buôn Ma Thuột: Thiết Kế, Xây Dựng, Nội Thất

Một chủ đầu tư có khu đất 500-1.000 m² ở ven Buôn Ma Thuột và muốn mở quán cafe sân vườn. Câu hỏi đầu tiên thường là chi phí xây quán cafe sân vườn hết bao nhiêu. Tính theo bảng giá 2026 của MCA.atelier, khu đất 500 m² có khối nhà 150 m² sàn cần khoảng 2,34 tỷ đồng. Khu đất 1.000 m² có khối nhà 2 tầng 300 m² sàn cần khoảng 3,92 tỷ đồng. Cả hai con số gồm phí thiết kế và chi phí xây khối nhà theo Gói 2, đã gồm VAT.

Hai con số trên đã trừ 40% phí thiết kế, áp dụng khi ký thi công trọn gói gồm phần thô và hoàn thiện. Chúng chưa gồm sân vườn, mái che, hồ nước, bãi xe và nội thất rời. Điện 3 pha, chống sét, máy lạnh, camera và máy pha chế cũng tính riêng. Bài viết giải thích từng khoản theo cách đơn vị thi công quán cafe Buôn Ma Thuột tính giá. Bài cũng chỉ ra những hạng mục bạn cần đòi dự toán chi tiết.

Chi phí xây quán cafe sân vườn gồm những phần nào?

Chi phí xây quán cafe sân vườn gồm ba phần: thiết kế, xây dựng và nội thất. Phần xây dựng lại chia hai, là khối nhà chính và các hạng mục ngoài nhà. Chỉ khối nhà được tính nhanh theo đơn giá gói trên mỗi m² sàn.

• Thiết kế: kiến trúc, nội thất, cảnh quan và hồ sơ dự toán.
• Khối nhà: quầy pha chế, khu ngồi trong nhà, kho, phòng vệ sinh. Phần này tính theo m² sàn.
• Hạng mục ngoài nhà: sân vườn, mái che, hồ nước, bãi xe, điện ngoài trời. Phần này tính theo khối lượng thực tế.
• Nội thất: quầy bar, bàn ghế, đèn trang trí. Phần này báo giá theo bản vẽ nội thất.

Vì vậy, đừng nhân một đơn giá với diện tích khu đất. Ở hai ví dụ trong bài, khối nhà chiếm 30% khu đất 500 m² và 15% khu đất 1.000 m². Phần còn lại là sân vườn và bãi xe, được tính theo khối lượng từng hạng mục chứ không theo m² sàn.

Chi phí thiết kế quán cafe sân vườn tính thế nào?

Chi phí thiết kế quán cafe bằng đơn giá nhân diện tích sử dụng, đã gồm VAT. Theo bảng giá MCA.atelier 2026, thiết kế trọn gói kiến trúc và nội thất là 250.000 đ/m². Mức này thấp hơn 150.000 đ/m² so với thuê hai phần riêng.

Thiết kế cảnh quan tính bằng một nửa phí thiết kế nội thất của khối nhà. Khối nhà 150 m² sàn có phí thiết kế nội thất 30 triệu đồng, nên phí cảnh quan là 15 triệu. Các ví dụ trong bài lấy diện tích sử dụng bằng tổng sàn khối nhà.

Hồ sơ bàn giao gồm phối cảnh 3D, bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và hồ sơ chi tiết cảnh quan. MCA.atelier tự làm toàn bộ các phần này, không giao khoán ra ngoài.

Khi ký thi công trọn gói gồm phần thô và hoàn thiện, MCA.atelier khấu trừ 40% phí thiết kế vào hợp đồng thi công. Các ví dụ trong bài chỉ trừ trên phí thiết kế trọn gói, không trừ phí cảnh quan và hồ sơ dự toán. Các gói thiết kế có tại trang thiết kế kiến trúc quán cafe.

Chi phí xây khối nhà chính theo gói

Khối nhà quán cafe tính bằng tổng m² sàn nhân đơn giá gói, cộng phần mái theo hệ số. Đơn giá đã gồm móng đơn nhưng chưa gồm VAT. MCA.atelier có ba gói, mỗi gói là phần thô cộng phần hoàn thiện: 7,5 triệu, 9,3 triệu và 11,4 triệu/m².

Đơn giá gốc, danh mục vật tư và điều kiện điều chỉnh có tại bảng giá thiết kế xây dựng Buôn Ma Thuột. Bảng bắt đầu từ 150 m² sàn vì MCA.atelier nhận công trình xây mới từ mức này.

Mái là khoản cộng thêm lớn nhất ngoài phần sàn. Diện tích mái được quy đổi theo hệ số rồi nhân đơn giá gói. Với khối nhà có mặt bằng 150 m², theo Gói 2 và chưa gồm VAT:

Bảng giả định mái dốc 30°, nên mặt nghiêng khoảng 173 m². Móng băng, móng cọc hay móng bè được cộng theo đơn giá phần thô, như hướng dẫn cách cộng mái và móng theo hệ số. Với mặt bằng 150 m² theo Gói 2, chưa gồm VAT, móng băng cộng 360 triệu. Móng cọc tính phần đài cọc 35%, cộng 252 triệu; hãy hỏi rõ chi phí ép cọc khi nhận báo giá.

Trên cùng một mặt bằng, thêm tầng làm giá mỗi m² sàn giảm xuống. Khối nhà 1 tầng 150 m² tốn 13,95 triệu/m² sàn khi cộng mái BTCT, chưa gồm VAT. Khối 2 tầng 300 m² chỉ tốn 11,63 triệu/m², vì diện tích mái giữ nguyên.

Quán kết hợp nhà hàng có bếp lớn có thể thuộc nhóm công trình đặc biệt. Bảng giá ghi nhóm này gồm khách sạn, nhà hàng, nhà xưởng, và hai bên thỏa thuận giá riêng.

Hạng mục ngoài khối nhà: hỏi gì khi nhận dự toán?

Khi nhận dự toán phần ngoài nhà, hãy hỏi khối lượng, vật liệu và cách thoát nước của từng hạng mục. Sân vườn, mái che, hồ nước và bãi xe không có đơn giá chung trên mỗi m². Chi phí phụ thuộc vật liệu, khối lượng và địa hình từng khu đất. Vì vậy, phần này được báo giá theo dự toán sau khi có bản vẽ cảnh quan.

Đơn giá khối nhà cũng chưa gồm chống sét, điện máy lạnh, điện 3 pha và camera. Ốp gạch mặt tiền và ốp lam trên 20 cm cũng tính riêng. Quán sân vườn thường có khu máy lạnh trong nhà và nhiều đèn ngoài trời, nên hỏi các khoản này từ đầu.

Mái che và nhà chòi thường làm khung thép để thi công nhanh. Lưu ý chống gỉ và chống thấm chân cột có trong bài thi công quán cafe khung thép. Cách đặt sân, mặt nước và mái cho mùa mưa có trong bài thiết kế quán cafe sân vườn.

Chi phí nội thất quán cafe gồm những gì?

Chi phí nội thất quán cafe gồm phí thiết kế nội thất và đồ rời như quầy bar, bàn ghế, đèn trang trí, biển hiệu. Sơn, ốp lát, cửa, đèn chiếu sáng và thiết bị vệ sinh đã nằm trong gói hoàn thiện. Đồ rời nằm ngoài gói và được báo giá theo bản vẽ thiết kế nội thất.

Phí thiết kế nội thất quán cafe là 200.000 đ/m², hoặc nằm trong gói thiết kế trọn gói 250.000 đ/m². Hồ sơ nội thất có bản vẽ khai triển từng món đồ. Nhờ đó, đơn vị thi công bóc tách quầy bar, bàn ghế và đèn theo từng món thay vì báo một con số chung.

Máy pha cà phê, máy xay và tủ mát không nằm trong gói thi công. Hãy lập ngân sách riêng cho thiết bị theo thực đơn của quán. Phạm vi hồ sơ nội thất có tại trang thiết kế nội thất quán cafe.

Ví dụ khái toán quán cafe sân vườn 500 m² và 1.000 m²

Theo Gói 2, quán trên đất 500 m² cần khoảng 2,34 tỷ đồng cho thiết kế và khối nhà, đã gồm VAT. Quán trên đất 1.000 m² cần khoảng 3,92 tỷ đồng. Cả hai giả định mái BTCT, móng đơn và phòng vệ sinh trong định mức của gói. Hai con số đã trừ 40% phí thiết kế, áp dụng khi ký thi công trọn gói gồm phần thô và hoàn thiện.

Nên giữ thêm 5-8% dự phòng cho phần thi công đã gồm VAT. Mức này là 115-184 triệu với ví dụ A và 192-307 triệu với ví dụ B.

Ví dụ tính VAT 10%; mức thuế thực tế theo quy định tại thời điểm xuất hóa đơn. Gói tính 2 phòng vệ sinh cho mỗi 200 m² sàn. Mỗi phòng thêm ngoài định mức cộng 50 triệu đồng với Gói 2, chưa gồm VAT.

Pháp lý cần kiểm tra trước khi thiết kế

Trước khi chốt ngân sách, hãy kiểm tra ba việc: loại đất, giấy phép xây dựng và yêu cầu phòng cháy chữa cháy (PCCC). Mỗi việc có thể làm thay đổi tiến độ hoặc thêm khoản chi.

1. Loại đất. Khu đất nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang đất phi nông nghiệp. Đây là quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích (Sở Tư pháp Cà Mau, 07/2024).
2. Giấy phép xây dựng. Lệ phí cấp phép tại Đắk Lắk là 0 đồng khi nộp trực tuyến, theo Nghị quyết 09/2025/NQ-HĐND. Trình tự nộp có trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng Đắk Lắk.
3. Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà hàng, cửa hàng ăn uống phải thẩm định thiết kế PCCC khi tổng sàn từ 3.000 m². Quán 150-300 m² sàn không thuộc diện này (Phụ lục III).

Nghị định 105/2025/NĐ-CP vẫn có hai mốc thấp hơn cho quán cafe. Quán có tổng diện tích phục vụ kinh doanh từ 100 m² thuộc diện quản lý về PCCC (Phụ lục I). Quán có tổng diện tích sàn từ 300 m², như ví dụ B, phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc (Phụ lục VII).

5 cách giữ chi phí quán cafe sân vườn trong dự kiến

Cách giữ chi phí hiệu quả nhất là chốt quy mô khối nhà sớm và đòi dự toán chi tiết cho phần ngoài nhà. Năm việc dưới đây đi theo thứ tự từ khâu ý tưởng đến lúc ký hợp đồng.

4. Chốt m² sàn khối nhà trước. Mỗi 10 m² sàn thêm vào làm phần sàn tăng 93 triệu đồng với Gói 2, chưa gồm VAT.
5. Chọn gói theo phần hoàn thiện. Từ Gói 1 lên Gói 3, phần thô chỉ tăng 0,7 triệu/m², còn phần hoàn thiện tăng 3,2 triệu/m².
6. Thiết kế trọn gói một lần. Một đội làm cả kiến trúc, nội thất và cảnh quan giúp bản vẽ đồng bộ, dễ bóc tách.
7. Đòi dự toán cảnh quan theo từng hạng mục. So báo giá theo khối lượng và vật liệu, không chỉ so tổng tiền.
8. Chia giai đoạn phần sân vườn. Làm khối nhà, sân chính và bãi xe trước, mở rộng sân phụ khi quán đã ổn định. Bản vẽ cảnh quan vẫn nên làm cho cả khu đất để hệ thoát nước khớp từ đầu.

Tóm tắt chi phí xây quán cafe sân vườn tại Buôn Ma Thuột

• Chi phí tính theo m² sàn khối nhà và khối lượng từng hạng mục ngoài nhà, không theo m² đất.
• Thiết kế quán cafe trọn gói 250.000 đ/m², cảnh quan bằng 50% phí thiết kế nội thất. Phí thiết kế được khấu trừ 40% khi ký thi công trọn gói gồm phần thô và hoàn thiện.
• Đất 500 m², khối nhà 150 m² sàn: khoảng 2,34 tỷ đồng. Đất 1.000 m², khối nhà 300 m² sàn: khoảng 3,92 tỷ đồng. Cả hai theo Gói 2, đã gồm VAT, chưa gồm hạng mục ngoài nhà, nội thất rời và thiết bị pha chế.

MCA.atelier nhận thiết kế và thi công công trình xây mới từ 150 m² sàn. Gửi diện tích khu đất và số chỗ ngồi mong muốn qua trang liên hệ MCA.atelier để nhận khái toán. Xem thêm năng lực và đội ngũ MCA.atelier và công trình Viet Thai Coffee & Restaurant.