Tổng thầu thiết kế thi công là đơn vị nhận cả thiết kế lẫn thi công một công trình. Chủ đầu tư chỉ làm việc với một đầu mối. Mô hình này còn gọi là Design & Build, viết tắt D&B. Với công trình xây mới nhiều tầng, nhiều hệ kỹ thuật, nó giảm khâu phối hợp và rút ngắn thời gian.
Bài viết giải thích D&B theo quy định về hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ 01/7/2026. Bài cũng so sánh với cách thuê thiết kế và thi công riêng, và nêu rủi ro cần kiểm soát. Khi chọn đơn vị thi công xây dựng Buôn Ma Thuột, bạn có thể dùng 5 câu hỏi ở cuối bài để so sánh.
Những điểm cần nhớ
- Tổng thầu thiết kế thi công (D&B) nhận cả thiết kế và thi công; chủ đầu tư làm việc với một đầu mối.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP gọi hình thức một hợp đồng là hợp đồng EC. MCA.atelier ký hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công riêng, liền mạch, một đầu mối.
- Nghiên cứu 212 công trình ở Mỹ: D&B nhanh hơn rõ rệt so với cách làm tuần tự, nhưng đơn giá chỉ thấp hơn 0,3%.
- Giữ quyền kiểm soát: chốt thiết kế, vật tư trước khi ký thi công, nghiệm thu theo mốc, ghi rõ điều khoản phát sinh.
Design and build là gì?
Design and build là cách giao cả thiết kế và thi công cho một đơn vị, gọi là tổng thầu thiết kế thi công. Chủ đầu tư không phải đứng giữa kiến trúc sư và nhà thầu. Đơn vị D&B tự phối hợp nội bộ và chịu trách nhiệm để bản vẽ khớp với công trình thật.
Từ 01/7/2026, Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng có hiệu lực, thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Nghị định áp dụng cho bên giao thầu, bên nhận thầu và tổ chức, cá nhân liên quan. Một số điều chỉ dành riêng cho dự án đầu tư công, dự án PPP. Hình thức D&B được gọi là hợp đồng thiết kế – thi công xây dựng công trình, viết tắt EC (Engineering – Construction).
Nghị định cũng tách riêng hai loại rộng hơn. Hợp đồng EPC có thêm mua sắm thiết bị và chạy thử. Hợp đồng chìa khóa trao tay theo nghị định còn gồm cả lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Trên thị trường nhà ở, “xây nhà chìa khóa trao tay” có nghĩa hẹp hơn. Đó là thi công từ san lấp mặt bằng đến khi nhà hoàn thiện, sẵn sàng vào ở.
Một hợp đồng EC hay hai hợp đồng liền mạch?
Không phải đơn vị D&B nào cũng ký một hợp đồng gộp. Tại MCA.atelier, hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công là hai hợp đồng riêng. Khi chủ đầu tư giao cả hai việc, hai hợp đồng được ký liền mạch. Chủ đầu tư chỉ có một đầu mối suốt dự án.
Dù ký một hay hai hợp đồng, giá thi công đều cần một bộ thiết kế làm gốc. Với hợp đồng EC, Nghị định 210/2026 yêu cầu thiết kế cơ sở hoặc thiết kế FEED được duyệt làm căn cứ ký. Tại MCA.atelier, hợp đồng thi công ký sau khi phương án thiết kế hoàn thiện và có báo giá chi tiết. Nhờ vậy chủ đầu tư biết rõ mình trả tiền cho cái gì.
Tổng thầu khác gì thuê thiết kế và thi công riêng?
Khác biệt lớn nhất là số đầu mối và người xử lý khi bản vẽ và công trường không khớp. Thuê riêng, chủ đầu tư ký với kiến trúc sư và với nhà thầu, rồi tự đứng giữa hai bên. Với tổng thầu, việc phối hợp diễn ra trong một đơn vị.
Bảng dưới đây so sánh hai cách làm theo những việc chủ đầu tư quan tâm nhất.
| Tiêu chí | Tổng thầu thiết kế thi công | Thuê thiết kế, thi công riêng |
| Đầu mối | Một đơn vị | Ít nhất hai: kiến trúc sư và nhà thầu |
| Khi bản vẽ và công trường lệch nhau | Tổng thầu tự xử lý trong nội bộ | Chủ đầu tư làm trung gian giữa hai bên |
| Dự toán | Lập từ chính bộ bản vẽ sẽ thi công | Nhà thầu báo giá theo bản vẽ của bên khác |
| Tiến độ | Thiết kế, xin phép, chuẩn bị thi công gối nhau | Thường tuần tự: xong thiết kế mới tìm nhà thầu |
| Kiểm tra độc lập | Chủ đầu tư nên tự giữ, hoặc thuê tư vấn giám sát | Kiến trúc sư có thể đóng vai người kiểm tra |
Nếu bạn muốn một kiến trúc sư độc lập kiểm tra nhà thầu, thuê riêng vẫn là lựa chọn hợp lý.
6 lợi ích của tổng thầu thiết kế thi công cho dự án xây mới quy mô vừa và lớn
Lợi ích của D&B rõ nhất ở công trình có nhiều hạng mục phải khớp nhau: kết cấu, điện nước, điều hòa, nội thất. Vì vậy mô hình này hợp với nhà ở từ 150 m² sàn, khách sạn, nhà xưởng. Ví dụ, khách sạn có hàng chục buồng lặp lại, nên một lỗi phối hợp sẽ lặp ở mọi buồng. Mặt bằng tầng điển hình có trong bài thiết kế khách sạn 3 sao.
1. Một đầu mối, một đội ngũ chịu trách nhiệm
Chủ đầu tư chỉ cần làm việc với một đơn vị, từ tư vấn đến bảo hành. Tại MCA.atelier, việc tư vấn, thiết kế bản vẽ, thi công trọn gói và bảo hành do cùng một đơn vị đảm nhận. Phần xây dựng không khoán thầu phụ; kỹ sư và công nhân thi công đều là nhân sự cơ hữu.
2. Thiết kế tính sẵn cho thi công, dự toán sát bản vẽ
Khi người vẽ và người xây cùng một nhà, bản vẽ được làm với hiểu biết về cách thi công và vật tư thật. Theo bảng giá, MCA.atelier làm toàn bộ khâu thiết kế nội bộ: kiến trúc, kết cấu, điện nước, nội thất. Bảng báo giá chi tiết từng hạng mục và vật tư được lập sau khi chốt phương án thiết kế. Chủ đầu tư đối chiếu bảng này trước khi ký thi công.
Nghiên cứu ở Mỹ của Molenaar và Franz (2018, cập nhật 01/2019) cũng chỉ ra điều tương tự. Việc nhà thầu tham gia sớm là một yếu tố giúp kiểm soát mức tăng chi phí so với giá hợp đồng.
3. Rút ngắn thời gian nhờ các bước gối nhau
Với tổng thầu, thiết kế, xin phép và chuẩn bị thi công có thể chạy gối nhau thay vì chờ nhau. Nghiên cứu của Molenaar và Franz, tên Revisiting Project Delivery Performance, đo 212 công trình ở Mỹ, hoàn thành từ 2008 đến 2013. So với cách làm tuần tự (thiết kế, đấu thầu rồi thi công), tốc độ cả dự án của D&B cao hơn 102%. Nghiên cứu đo tốc độ theo diện tích sàn hoàn thành mỗi tháng, nên mức này tương đương khoảng gấp đôi.
Mẫu nghiên cứu là các công trình ở Mỹ, rộng từ khoảng 460 m² đến hơn 90.000 m², 62% dùng vốn công. Nhà ở 150-460 m² sàn nhỏ hơn công trình nhỏ nhất trong mẫu. Mẫu cũng không tách riêng cách ký hai hợp đồng thiết kế, thi công nối tiếp. Bản tóm tắt được lưu trên trang DBIA, hiệp hội ủng hộ mô hình D&B ở Mỹ. Vì vậy, nên đọc các con số này như xu hướng, không phải cam kết cho một ngôi nhà cụ thể ở Việt Nam.
Ở Buôn Ma Thuột, lịch còn phải tính theo mùa mưa. Thiết kế và xin phép nên làm trong mùa mưa để khởi công đầu mùa khô. Phân tích chi tiết có trong bài xây nhà mùa mưa Tây Nguyên. Từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép trong 7 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Hồ sơ có trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng Đắk Lắk.
4. Ít phát sinh chi phí hơn, nhưng không rẻ hơn đáng kể
Cũng theo nghiên cứu trên, D&B có mức tăng chi phí so với hợp đồng ít hơn 3,8% và trễ tiến độ ít hơn 1,7%. Nhưng đơn giá trên m² chỉ thấp hơn 0,3%, gần như ngang nhau. Nói cách khác, lợi thế của D&B nằm ở tốc độ và độ tin cậy của con số, không nằm ở giá rẻ.
Với chủ đầu tư, điều này nghĩa là đừng chọn tổng thầu chỉ vì mong chi phí thấp hơn. Hãy chọn vì muốn dự toán ít biến động và một người chịu trách nhiệm đến cùng.
5. Tại MCA.atelier: khấu trừ phí thiết kế, miễn phí hồ sơ xin phép
Theo bảng giá MCA.atelier, chủ đầu tư dùng luôn dịch vụ thi công được khấu trừ 40% phí thiết kế vào hợp đồng thi công. Điều kiện là ký xây nhà trọn gói, gồm phần thô và hoàn thiện. Khi ký hợp đồng thiết kế với MCA.atelier, chủ đầu tư cũng được miễn phí lập hồ sơ xin phép xây dựng.
6. Bảo hành một đầu mối, có bảo lãnh ngân hàng
Khi có thấm dột hay nứt sau bàn giao, chủ đầu tư chỉ cần báo một đầu mối. Bảng giá MCA.atelier ghi bảo hành chống thấm 3 năm, phần thô 1 năm, hoàn thiện 1 năm, kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần. Công trình được bảo lãnh tại ngân hàng Vietcombank tới khi hết hạn bảo hành trong hợp đồng.
Rủi ro của tổng thầu D&B và cách giữ quyền kiểm soát
Rủi ro lớn nhất của D&B là chủ đầu tư mất một người kiểm tra độc lập. Lý do: người vẽ và người xây cùng một nhà. Với hợp đồng EC, Nghị định 210/2026 phân rõ trách nhiệm của hai bên. Bên nhận thầu chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, đồng bộ của thiết kế.
Bên giao thầu kiểm soát các mốc chính, và việc thanh toán gắn với kết quả theo các mốc đó. Thiết kế, phạm vi công việc và giá hợp đồng phải được kiểm soát thống nhất suốt quá trình. Với hai hợp đồng riêng, hãy đưa các điều khoản tương tự vào từng hợp đồng. Dù ký một hay hai hợp đồng, chủ đầu tư nên giữ năm nguyên tắc sau:
- Chốt phương án thiết kế và bảng vật tư theo thương hiệu trước khi ký thi công.
- Yêu cầu bảng bóc tách khối lượng, đơn giá từng hạng mục, không chỉ một con số tổng.
- Ghi rõ điều khoản phát sinh: khi nào được tính thêm, ai duyệt, duyệt bằng văn bản.
- Nghiệm thu theo từng giai đoạn và có mặt tại công trường trước mỗi lần nghiệm thu.
- Với công trình lớn, cân nhắc thuê tư vấn giám sát độc lập cho các mốc kết cấu.
Các điều khoản nên có trong hợp đồng được liệt kê trong bài hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói. Tại MCA.atelier, chủ đầu tư được mời kiểm tra thực tế trước mỗi lần nghiệm thu giai đoạn.
D&B cũng không tự làm dự án tốt lên. Trong nghiên cứu của Molenaar và Franz, nhóm dự án kém nhất có ba điểm chung. Đó là thiếu kinh nghiệm, giao tiếp kém giữa chủ đầu tư và nhà thầu, thiếu người hoặc thay người. Các điểm này xảy ra ở cả phía chủ đầu tư lẫn nhà thầu. Vì vậy, hãy hỏi tổng thầu ai sẽ trực tiếp phụ trách công trình của bạn.
Quy trình làm việc với tổng thầu thiết kế thi công tại MCA.atelier
Có thể tóm quy trình tại MCA.atelier thành 7 bước, trong đó hai hợp đồng ký nối tiếp nhau:
- Khảo sát và tư vấn. Kỹ sư khảo sát nền đất, hạ tầng xung quanh và đường vào công trường.
- Ký hợp đồng thiết kế.atelier lập hồ sơ xin phép xây dựng miễn phí cho chủ đầu tư.
- Thiết kế. Gồm thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước, và thiết kế nội thất nếu chủ đầu tư cần.
- Dự toán chi tiết. Bóc tách từng hạng mục, vật tư ghi theo thương hiệu, kèm tiến độ tổng thể.
- Ký hợp đồng thi công liền mạch. Khấu trừ 40% phí thiết kế nếu ký xây nhà trọn gói.
- Thi công phần thô và hoàn thiện. Nghiệm thu từng giai đoạn cùng chủ đầu tư.
- Bàn giao và bảo hành. Bảo hành theo hợp đồng, có bảo lãnh ngân hàng.
Phần nội thất có quy trình riêng, do đối tác chuyên từng hạng mục sản xuất và lắp đặt. Kiến trúc sư MCA.atelier giám sát trực tiếp, xem bài quy trình thiết kế thi công nội thất trọn gói.
Chọn tổng thầu thiết kế thi công: 5 câu nên hỏi trước khi ký
Năm câu dưới đây giúp so sánh các tổng thầu thiết kế thi công trên cùng một thước đo.
- Kiến trúc sư, kỹ sư và đội thi công có phải nhân sự cơ hữu không, hay khoán lại cho bên khác?
- Ký một hợp đồng EC hay hai hợp đồng liền mạch, và bước chuyển từ thiết kế sang thi công diễn ra thế nào?
- Dự toán lập từ bộ bản vẽ nào, có bóc tách từng hạng mục và vật tư theo thương hiệu không?
- Phát sinh được tính và duyệt ra sao, nghiệm thu theo những mốc nào?
- Bảo hành bao lâu cho từng phần, và ai bảo lãnh nghĩa vụ bảo hành?
MCA.atelier nhận thiết kế và thi công công trình xây mới từ 150 m² sàn. Xem phạm vi xây nhà trọn gói và dịch vụ thi công xây dựng tại Đắk Lắk. Bạn cũng có thể liên hệ MCA.atelier để được tư vấn mô hình phù hợp cho công trình của mình.
